צומת ביל״ו כבר אזור מסחרי פעיל - אז למה דווקא עכשיו הוא נכנס לשיח התכנוני?
- 3 במאי
- זמן קריאה 2 דקות
עודכן: 6 במאי
צומת ביל״ו מוכר לרבים כמרכז מסחרי פעיל עם תנועה גבוהה של רכבים ומבקרים. אך מעבר לפעילות הקיימת, מתחת לפני השטח מתנהלים בשנים האחרונות תהליכים תכנוניים רחבים, שעשויים להשפיע על אופיו של האזור בעתיד.
בחינה של התכניות החלות על הקרקע מלמדת כי לא מדובר רק באזור מסחרי מבוסס - אלא בשטח שנכלל במסגרת תכנון אזורי רחב יותר, הכולל שינויי ייעוד, הרחבת אזורי תעסוקה ושילוב שימושים.
אזור מסחרי פעיל - לא רק פוטנציאל עתידי
בניגוד לאזורים רבים הנבחנים להשקעה על בסיס תכנון בלבד, צומת ביל״ו מציג פעילות קיימת משמעותית. המרכזים המסחריים במקום מושכים קהל רב, והתנועה באזור גבוהה לאורך כל ימות השבוע.
העובדה שהאזור כבר מתפקד כמרכז מסחרי פעיל יוצרת בסיס שונה מהותית מקרקעות שאינן מפותחות כלל.
התכנית הכוללנית: מסגרת שמגדירה את כיוון הפיתוח
האזור נכלל במסגרת תכנית מתאר כוללנית למועצה האזורית גזר (תכנית 426-0875252), אשר אושרה בשנת 2020 ומגדירה את כיווני הפיתוח העתידיים של האזור.
תכניות מסוג זה אינן עוסקות בפרויקט נקודתי בלבד, אלא מציגות תפיסה רחבה הכוללת ייעודי קרקע, מערכות תחבורה, אזורי תעסוקה ושילוב שימושים שונים.
ייעוד הקרקע: מעבר הדרגתי לאזור תעסוקה ומסחר
על פי התכניות, הקרקע ממוקמת באזור המיועד לפיתוח תעסוקה, מסחר ושירותים. בין היתר, מצוין כי מדובר במתחם בהיקף של כ־100 דונם ברוטו, עם שימושים מוצעים של מסחר ומשרדים.
בנוסף, הקרקע ממוקמת בצמידות לאזור מסחרי קיים ובקרבה לאזורי פיתוח עירוניים - נתון המחזק את הפוטנציאל לשילוב עתידי במרחב בנוי.
נגישות ותחבורה: יתרון מיקום מובהק
הקרקע נהנית ממיקום אסטרטגי בסמוך לכביש 40, אחד מצירי התנועה המרכזיים באזור. בנוסף, לפי התכניות קיימת התייחסות לחיבור עתידי לתחנת רכבת מתוכננת, דבר שעשוי לשפר את הנגישות לאזור.
השילוב בין נגישות קיימת לתכנון תחבורתי עתידי מהווה אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על פיתוח אזורי תעסוקה.
שלב התכנון: התקדמות קיימת, אך לא מימוש מיידי
בחינת שלבי התכנון מצביעה על כך שהתכניות הנוגעות לאזור כבר מצויות בתהליך, ואף עברו שלבים ראשוניים של אישור.
עם זאת, נכון להיום הקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית. מדובר בתהליך תכנוני הכולל מספר שלבים, ביניהם אישורים, התאמות והתקדמות הדרגתית לקראת מימוש.
המשמעות היא שהאזור נמצא בין שלב ראשוני לחלוטין לבין שלב מפותח - נקודת ביניים תכנונית.
נתוני שווי: הפער בין מצב נוכחי לפוטנציאל עתידי
מהנתונים הקיימים עולה פער גבוה בין עלות רכישת הקרקע כיום לבין שווי הקרקע ביום בו תקבל התב"ע תוקף.
פער זה - העומד כיום על אלפי ש"ח למ"ר מבונה, יצטמצם כאשר תוכנית מפורטת (שכבר הופקדה) תתפרסם.
עם פרסום התכנית שכבר הופקדה ע"י משרד אדריכלים חגי דביר, יעלה ערך הקרקע בכ-1,500-2,000 ש"ח למ"ר.
לא רק קרקע - אלא חלק ממערכת אזורית רחבה
אחד ההיבטים המרכזיים בהבנת האזור הוא ההקשר הרחב שבו הוא נמצא. צומת ביל״ו אינו מתפתח באופן מבודד, אלא כחלק מתהליך אזורי הכולל הרחבת תעסוקה, פיתוח תשתיות ושינוי ייעודי קרקע.
תכנון כוללני מסוג זה משפיע על האזור כולו, ולא רק על חלקות ספציפיות.
מבט קדימה: בין מציאות קיימת להתהוות עתידית
צומת ביל״ו מציג שילוב ייחודי בין אזור מסחרי פעיל לבין שטחים הנמצאים בתהליך שינוי תכנוני.
הנתונים הקיימים מצביעים על תכנון ממשי והתקדמות מסוימת, לצד מרכיב של זמן ואי־ודאות האופייניים לתחום הקרקעות.
עבור מי שבוחן את האזור, הבנת התמונה המלאה -הכוללת גם את המצב הקיים וגם את התהליכים העתידיים - היא תנאי הכרחי לקבלת החלטה מושכלת.
הבנת המשמעות של תהליכים תכנוניים דורשת ניסיון, קריאה נכונה של נתונים והיכרות עם השטח.
בקוסמוטרייד השקעות מלווים משקיעים בתהליך הבחינה של קרקעות, תוך התמקדות באזורים הנמצאים בשלבי התפתחות מתקדמים.
ניתן לקבל מידע נוסף ולבחון התאמה להזדמנויות הקיימות כיום.
תגובות